Загородная недвижимость Подмосковья – внешние факторы и собственное мастерство игрока рынка

На развитие рынка жилья Подмосковья за последние полгода существенно влияли три основных фактора – макроэкономический, политический и государственно-организационный. Об этом заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, открывая традиционный круглый стол www.irn.ru в ходе 27-й международной выставки «Домэкспо» 19 октября в Гостином дворе. В этот раз его участники собрались обсудить тему «Загородная недвижимость Подмосковья: как совместить прагматичность с качеством».

Первый фактор – обострение экономической ситуации, пришедшееся на май-июнь, сказал Олег Репченко. Произошла очередная коррекция на всех финансовых рынках, резко упала в цене нефть, все испугались очередного коллапса – второй волны кризиса. Подскочил курс доллара. Это привело к некоторым паническим настроениям как потенциальных участников рынка жилья, так и профессиональных игроков рынка недвижимости. «Так или иначе, недвижимость любит стабильность», – пояснил он.

Но макроэкономическое потрясение оказалось непродолжительным. Нефть, как один из основных показателей российской экономики (особенно в плане бюджета), довольно быстро «отскочила» вверх и последние месяцы держится на уровне $100 за баррель.

Чему нас научило это обстоятельство, задается вопросом эксперт. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» неоднократно писал о том, что сложная макроэкономическая ситуация в мире существует уже не первый год и еще не один год будет продолжаться. Но кризис как таковой – резкое обострение сложностей, вторая волна, как принято говорить, все последующие потрясения – будут происходить с меньшей амплитудой и меньшей продолжительностью, чем было первое потрясение в 2008 г.

«Настоящий кризис приходит тогда, когда его никто не ждет, – подчеркнул руководитель www.irn.ru. – Тогда, когда на рынке присутствует максимальная закредитованность, когда раздуты все бюджеты. Когда рискованной политики сделок придерживаются все участники рынка – начиная от ведущих игроков и заканчивая конечными покупателями. Когда все пытаются взять максимальный кредит, чтобы проглотить максимальный кусок, не думая, насколько он им по зубам». В этих условиях, когда происходит какой-то системный сбой, то все начинает сыпаться, отметил Олег Репченко.

Читайте также  Бесплатный семинар «Отделка потолков»

Последующие потрясения, по мнению эксперта, должны происходить с меньшей амплитудой, менее болезненно. Закредитованность становится меньше, те, кто оказался в самом сложном положении, ушли с рынка; остальные стараются экономить, оптимизировать бюджеты. Поэтому на рынке становится меньше потенциальных «пузырей», в меньшей степени проявляются сбои и провалы. Крайне примечательно, что потрясение мая-июня оказалось совсем не столь глубоким, как в 2008 г. Это позволяет сделать вывод, что никакой катастрофы, финансового апокалипсиса, Армагеддона в ближайший год не произойдет. Хотя сложная макроэкономическая обстановка сохранится, будут происходить обострения, очередные скачки курсов валют, коррекции цен на нефть. Но те, кто остался на рынке, уже адаптированы к возможным подобным изменениям, и какие-то ухудшения макроэкономического фона уже не так критичны, как это было в 2008 г.

Вторая существенная новость для рынка недвижимости Московского региона за последние полгода – смена губернатора Подмосковья. Такое обстоятельство всегда настораживает любого участника рынка. Для любого девелопмента, строительства, действий с землей так или иначе требуют взаимодействия с административным ресурсом, времени на согласования. Любой новый руководитель будет вводить свои новшества, и пока непонятно, какими в итоге они будут. Уже сменились многие главы районов и городских поселений, и неясно, будут ли перестановки продолжаться. Какая политика будет проводиться в отношении градостроительства, жилья в целом. Уже сейчас продекларирован вектор, который, казалось бы, в пользу загородной недвижимости. Звучат заявления об отказе от строительства больших многоэтажных районов без инфраструктуры, больше речь идет о смене курса в направлении малоэтажки. «У каждого из нас есть еще тысяча и один вопрос, как и что будет дальше, – сказал Репченко. – Политическая ситуация в этом смысле сейчас намного более неопределенна, чем даже макроэкономическая».

Читайте также  Как создать интерьер в стиле гранж: советы по выбору отделки, мебели и аксессуаров

Третий момент, который присутствует на рынке уже второй год и вносит свою лепту в баланс интересов застройщиков, – идея расширения столицы, Большая Москва. Разговоров много, внимание к проекту приковано, но никакой ясности и определенности нет, указал эксперт. «И в ближайший год их не появится, потому что в ближайшее время все административные и бюджетные ресурсы будут прикованы к проведению Олимпиады в Сочи», – отметил он. Пока что точки зрения девелоперов очень разнятся: многие считают, что лучше подальше держаться от этого проекта и строить вне Новой Москвы, другие стремятся, наоборот, «застолбить» себе участки, территории для последующей работы. Но пока все это остается фактором неопределенности.

В целом эти три фактора неопределенности сейчас влияют на рынок загородной недвижимости Московского региона. И любой из них может в любой момент преподнести сюрпризы, указал Олег Репченко. Но чтобы успешно работать в меняющихся внешних условиях, нужно создавать такой продукт для конечного потребителя, который удовлетворил бы его вне зависимости от привходящих факторов. Поэтому тема круглого стола – «Загородная недвижимость Подмосковья: как совместить прагматичность с качеством».

Участникам круглого стола аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» предложил обсудить три темы. Во-первых, как добиться адекватных цен за обслуживание и эксплуатацию загородных поселков. Во-вторых – формирование пригородов как способ создания формата доступного и комфортного жилья. И наконец, способы продажи новых объектов загородной недвижимости – с помощью риелторов или самостоятельно.

 

В дискуссии приняли участие: генеральный директор Altimus Development Владимир Щекин; руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов; генеральный директор JV RDI Group&Limitless Ирина Мошева; руководитель департамента продаж, член совета директоров группы компаний «САПСАН» Валерий Хлебутин; коммерческий директор «МИЭЛЬ–Загородная недвижимость» Сергей Касаткин.

Читайте также  Топ-4 самых распространенных и незаконных примера снятия нуждающихся с очереди на получение жилья

Что важнее для девелопера – репутация или сиюминутная прибыль? За сколько лучше продать бутылку газировки: за два рубля сейчас или за десять когда-то в будущем? Вхождение собственников участков коттеджных поселков в некоммерческие партнерства – в интересах застройщиков или самих собственников? Подробное изложение докладов и дискуссии – на этой неделе на www.irn.ru.

Скачать презентации докладов:

  • генерального директора Altimus Development Владимира Щекина «Как добить ся адекватных цен за обслуживание и эксплуатацию»;
  • руководителя проектов в Истр инской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексея Иванова «Собственная управляющая компания в структуре девелопера: «qui prodest ?»;
  • генерального директора JV RDI Group&Limitless Ирины Мошевой «Малоэтажные жилые комплексы – новый формат на рынке пригородной недвижимости Подмосковья»
  • руководителя департамента продаж, члена совета директоров группы компаний «САПСАН» Валерия Хлебутина «Отдавать на реализацию риелторам нельзя продавать самим. Где поставить запятую?»

Актуальные проекты компании RDI Group (февраль 2022)

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Загородный квартал Химкинский район, г. Химки от 8 556 000 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU