Новостройки Москвы: последний шанс для «массового» и доступного жилья

Столичные власти заявили о готовности вести переговоры с владельцами участков и других объектов недвижимости в промзонах Москвы в целях их скорейшего развития. И даже помогать им. Такое заявление на прошлой неделе главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева – это не просто еще один шаг в русле смягчения запретов на новое строительство, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Это скорее четкое деловое предложение нескольким участникам рынка и смена ориентиров в строительной политике московских властей.

Первые сигналы о потенциальной возможности начала новых проектов внутри МКАД появились еще в конце прошлого года. Уже тогда www.irn.ru писал, что власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре. В марте это было подтверждено специальным исследованием (см. «Новостройки в центре Москвы: число новых проектов может вырасти»).

Необходимая предыстория
Свободных в той или иной степени земель в Москве осталось немного, это было ясно давно, но только в конце прошлого года – начале этого, власти стали активно привлекать внимание к промзонам, как заброшенным, так и действующим. Подробную карту и таблицу уже начатых проектов строительства в бывших промзонах можно посмотреть в статье «Картина маслом: новостройки Москвы атакуют промзоны». Но, по мнению специалистов www.irn.ru, стоит обратить внимание на размер площадок: в основном он колеблется в районе 4-6 га, а данные о крупных проектах (более 20 га) изобилуют недостатком подробностей.

«Мы подготовили и будем в ближайшее время утверждать механизмы развития промышленных зон, где много собственников. Мы готовы рассматривать обращения собственников таких объектов: даже если пять-десять собственников поняли, что могут эту промзону развить, мы готовы рассмотреть их обращение и разработать градостроительную документацию», – цитирует слова Тимофеева на встрече с инвесторами «Интерфакс».

«Вы можете разработать граддокументацию за счет своих средств. Город утвердит проект планировки и сформирует техническое задание. Вы сами готовите проект планировки, мы утверждаем», – заявил глава Москомстройинвеста. Но вместе с проектом планировки должен быть представлен проект его реализации, подчеркнул он.

Анализ ситуации
Последнее заявление очень важно. Это сигнал о том, что владельцам нескольких автосервисов в глубине промзон в компании с хозяевами пары полуразрушенных цехов, переделанных в склады, замахиваться на подобный проект нет смысла. И дергаться незачем. Даже если им удастся с помощью консультантов нарисовать красивый план, вряд ли они смогут подготовить технико-экономическое обоснование, способное удовлетворить градостроительную комиссию (а именно это подразумевается под проектом реализации).

Тогда к кому обращено заявление Тимофеева? Как считают в www.irn.ru, в первую очередь оно призывает к сотрудничеству крупнейшие строительные компании, в частности, «ПИК» и «ДСК-1». Именно они располагают очень немаленькими территориями промзон, где находятся их строительные комбинаты. Именно они обладают огромными мощностями, способными быстро и качественно возвести пусть панельное, зато качественное и не сверхдорогое жилье. И у них есть опыт инвестирования, девелопмента.

Для справки: «ДСК-1» является крупнейшим домостроительным комбинатом страны, способным возводить более 1 млн жилья в год (наиболее известные серии – П44Т и аналогичные). В состав группы «ПИК» входят «ДСК-2» и «ДСК-3» (серии КОПЭ и П3М соответственно).

Читайте также  Стрит-ретейл: где кончается бизнес и начинается комфорт жизни

Потенциальные и реальные возможности
У «ДСК-1» производственные мощности находятся в самом начале Хорошевского шоссе. А всего эта и примыкающая промзона простирается на пространстве от ММДЦ «Москва-Сити» вдоль Москвы-реки аж до ул. Мневники. Ее рассекает пополам одна из самых новых и современных магистралей столицы – Звенигородское шоссе. У кого язык повернется назвать эти места непривлекательной площадкой? Специалисты www.irn.ru имеют все основания думать, что в компании очень серьезно рассматривают подобные планы, учитывая, что для панельных домостроителей сейчас в столице получить площадку почти невозможно. Хотя в «ДСК-1» уклончиво ответили на вопрос о возможной застройке этой промзоны.

«ДСК-2» расположен подальше от центра – в Очаково-Матвеевском. Тоже неплохие места. Не говоря о том, что неподалеку есть такой возможный центр притяжения платежеспособных покупателей, как Сколково. К территории «ДСК-2» почти примыкают земли «ДСК-3», значительная часть которых находится за МКАД в районе Боровского шоссе. Так что в «ПИКе» серьезно думают над тем, чтобы вывести из границ Москвы производство, а высвободившиеся площади использовать под строительство. Хотя пока это только планы, подчеркнули в ГК «ПИК».

Планы планами, а все текущие проекты «ПИКа» внутри МКАД реализуются на территориях промзон. Жилой комплекс «Большое Кусково» на территории бывшего Кусковкого химического завода на участке 14 га – общая площадь застройки 130 000 кв. м жилья. ЖК бизнес-класса «Квартал-Сити» – в центре Москвы, на территории бывшего Краснопресненского сахарно-рафинадного завода. «Сити Квартал» – один из самых эффективных примеров реновации индустриальной зоны, находящейся недалеко от исторического центра Москвы (6,83 га). ЖК «Варшавские огни» общей площадью 8,87 га на территории бывшего завода «Газстроймаш» включает в себя комплекс современных жилых домов площадью 130 000 кв. м с полной инфраструктурой. В рамках проекта предусмотрено развитие улично-дорожной сети с ее интеграцией в существующую транспортную систему. На участке 2,6 га «ПИК» реализует жилой проект экономкласса «Мироновский» общей площадью более 30 000 кв. м. Строительство жилого комплекса ведется на территории бывшей трикотажной фабрики.

Группа не только сносит старые здания заводов, но и полностью рекультивирует промышленную территорию, что позволяет улучшить общую экологическую обстановку в районе, отметила начальник департамента по связям с общественностью «ПИК» Наталья Иванова.

Сложно, но перспективно
Развитие промышленных зон станет одним из перспективных проектов Москвы, заявила недавно и.о. руководителя НИиПИ Генплана Карима Нигматуллина (см. «Перспективы развития Москвы – недвижимость и транспорт»).

Однако новое строительство на территориях промзон сопряжено с огромными дополнительными затратами. Есть сложности с юридическим оформлением участков, где уйма собственников, что в условиях российской правовой системы может и через 10 лет обернуться нескончаемой чередой судебных исков и процессов. Часто нужна рекультивация зараженной почвы, или не указанные ни на каких планах секретный объект гражданской обороны, а то, не дай бог, и линия правительственной связи при начале работ обнаружатся (подробнее о таких проблемах на примере освоения территории МЗОЦМ на ул. Серпуховский Вал см. в статье «Новостройки в промзонах Москвы: лакомый кусок или головная боль»).

Читайте также  Практикум: как уместить в двухкомнатной квартире трех человек, мультимедиа-центр и спортивную экипировку

Поэтому пока что сторонние инвесторы настороженно реагируют на возможности реализации масштабных проектов в промзонах. А вот для ДСК подобное приглашение к диалогу со стороны правительства Москвы может стать очень интересным. Особенно после недавних заявлений чиновников и депутатов Мосгордумы о том, что больше типового (читай: панельного) жилья в столице не будет, и о доступном жилье здесь можно тоже забыть. Теперь же открываются нежданные возможности: достаточно взять в младшие партнеры пару владельцев прилегающих участков в промзонах, а потом можно рассчитывать на политическую поддержку правительства Москвы в освобождении остальных земель. Кроме того, такие гиганты, как «ДСК-1» или «ПИК», вполне могут при необходимости привлечь и банковские средства и заручиться помощью любых именитых архитекторов для комплексного планирования территорий.

Актуальные проекты компании ДСК-1 (февраль 2022)

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Первый Лермонтовский Люберецкий район, г. Люберцы 3 кв. 2023 г. от 6 058 850 руб.
1-й Ленинградский Москва, Северный округ, район Молжаниновский, м. Планерная 1 кв. 2023 г. от 7 385 340 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RUАктуальные проекты компании ПИК (февраль 2022)

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Большая Очаковская 2 Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект 4 кв. 2022 г. от 8 056 540 руб.
Митино парк Красногорский район, г. Красногорск от 4 094 310 руб.
Green park Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад 2 кв. 2023 г. от 7 572 663 руб.
Дмитровский парк Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 4 кв. 2023 г. от 6 903 763 руб.
Второй Нагатинский Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская 3 кв. 2023 г. от 7 189 380 руб.
Ярославский Мытищинский район, г. Мытищи 4 кв. 2021 г. от 8 170 470 руб.
Люберцы парк Люберецкий район, г. Люберцы 1 кв. 2023 г. от 5 402 000 руб.
Амурский парк Москва, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская 3 кв. 2024 г. от 7 044 400 руб.
Солнцево парк Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское 2 кв. 2022 г. от 2 578 100 руб.
Измайловский лес Балашихинский район, г. Балашиха 2 кв. 2024 г. от 4 650 609 руб.
Столичные поляны Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская 3 кв. 2021 г. от 8 480 000 руб.
Перовское 2 Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК 4 кв. 2023 г. от 6 715 410 руб.
Никольские Луга Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово 4 кв. 2023 г. от 4 970 310 руб.
Одинцово-1 Одинцовский район, г. Одинцово 1 кв. 2024 г. от 4 518 800 руб.
Люберецкий Люберецкий район, г. Люберцы 4 кв. 2022 г. от 5 732 100 руб.
Большая Академическая 85 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК 4 кв. 2023 г. от 7 459 760 руб.
Кронштадтский 14 Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион 3 кв. 2023 г. от 8 406 230 руб.
Ютаново Москва, Южный округ, район Чертаново Южное, м. Аннино 3 кв. 2024 г. от 7 100 000 руб.
Vangarden Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Аминьевская 1 кв. 2024 г. от 9 522 777 руб.
Руставели 14 Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская 2 кв. 2024 г. от 8 085 290 руб.
Барклая 6 Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1 кв. 2024 г. от 9 390 600 руб.
Зеленый Парк Москва, Зеленоградский округ, район Старое Крюково 3 кв. 2024 г. от 4 950 610 руб.
Мещерский лес Москва, Западный округ, район Солнцево, м. Говорово 4 кв. 2023 г. от 8 404 350 руб.
Просторная 7 Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь 2 кв. 2022 г. от 8 249 453 руб.
Кольская 8 Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово 2 кв. 2023 г. от 7 589 120 руб.
Бусиновский парк Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино 1 кв. 2024 г. от 6 419 358 руб.
Академика Павлова Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная 1 кв. 2024 г. от 8 732 600 руб.
Лосиноостровский парк Москва, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского 1 кв. 2024 г. от 7 017 507 руб.
Сигнальный 16 Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино 4 кв. 2022 г. от 7 806 000 руб.
Оранж парк г. Котельники 1 кв. 2019 г. от 7 530 150 руб.
Ильменский 17 Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская Сдан от 14 626 656 руб.
Середневский лес Новая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг 4 кв. 2023 г. от 5 098 380 руб.
Матвеевский парк Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная 2 кв. 2024 г. от 8 011 044 руб.
Белая Дача парк г. Котельники 1 кв. 2023 г. от 5 310 360 руб.
Мякинино парк Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино 3 кв. 2022 г. от 10 242 120 руб.
Западный порт Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1 кв. 2023 г. от 14 318 535 руб.
Митинский лес Москва, район Митино, м. Пятницкое шоссе 1 кв. 2024 г. от 6 205 680 руб.
Измайловский 11 Москва, Восточный округ, район Измайлово, м. Измайловская от 14 976 500 руб.
Сокольнический Вал 1 Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники 4 кв. 2023 г. от 6 703 155 руб.
Красноказарменная 15 Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 4 кв. 2023 г. от 10 928 180 руб.
Лефортово парк Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1 кв. 2021 г. от 10 691 400 руб.
Восточное Бутово Ленинский район 4 кв. 2023 г. от 4 076 800 руб.
Ильинские луга Красногорский район, п. Ильинское-Усово 4 кв. 2023 г. от 4 139 200 руб.
Ясеневая 14 Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская от 11 260 381 руб.
Новохохловская 15 Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский 3 кв. 2023 г. от 6 604 860 руб.
Кузьминский лес г. Котельники 1 кв. 2022 г. от 7 288 379 руб.
Кронштадтский 9 Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион 2 кв. 2024 г. от 9 006 040 руб.
Люблинский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская 2 кв. 2024 г. от 5 878 480 руб.
Кавказский бульвар 51 Москва, Южный округ, район Царицыно, м. Кантемировская 2 кв. 2024 г. от 6 227 100 руб.
Holland park Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак 1 кв. 2024 г. от 8 350 650 руб.
Читайте также  Стены загородного дома: характеристики, особенности

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все