Где купить квартиру на юго-востоке Москвы и к юго-востоку от нее

Юго-восточный округ дает возможность сэкономить на покупке квартиры – в среднем здесь самое дешевое жилье внутри МКАД. Зато за МКАД цены уже не столь низкие по подмосковным меркам, зато есть метро. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о квартирах в Москве и ближнем Подмосковье по географическим направлениям.

Самый бюджетный

Юго-восточный округ занимает последнюю строчку в рейтинге по уровню цен на жилье внутри МКАД – что на первичном, что на вторичном рынках. По данным рейтинга районов и округов от IRN.RU, средняя стоимость метра во вторичных квартирах составляет около 140 000 рублей. Это почти на 20% ниже среднего уровня цен по Москве.

Средние цены в новостройках ЮВАО, по данным «ИРН-Консалтинг», составляют 162 000 рублей за метр против 203 000 рублей в среднем по зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД. В округе ведется довольно активное строительство жилья. Только за 2018 год в продажу вышло 20 корпусов с суммарной площадью квартир по проекту 423 000 кв. м. По этому показателю округ находится на 4-м месте в Москве. Если же брать только объем предложения в продаже, ЮВАО занимает 5-е место в Москве (240 000 кв. м).

Не все так плохо

Невысокие цены объясняются тем, что округ не считается престижным. Это связано с большим количеством заводов, розой ветров, загруженными дорогами, а также с социальным фактором – в советское время здесь давали квартиры рабочим.

Экологи говорят, что ЮВАО – самый загрязненный округ в Москве. По данным EcoStandard Group, здесь представлено сразу семь районов с низшим экологическим рейтингом (один балл из четырех): Капотня, Лефортово, Марьино, Некрасовка, Нижегородский, Печатники и Рязанский. По словам руководителя департамента экологической экспертизы и мониторинга EcoStandard Group Катерины Веселовой, в плохой экологии в основном виноваты промышленные предприятия — нефтеперерабатывающий завод в Капотне, крупная московская ТЭЦ 22, Курьяновские очистные сооружения и др. (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»). Кроме того, неблагоприятно влияют на экологию загруженные Волгоградский и Рязанский проспекты. Немного скрашивают ситуацию зеленые зоны, которые занимают в общей сложности примерно пятую часть территории округа. Здесь расположен огромный парк «Кузьминки», Лефортовский парк, «Шкулево», Парк им. 850-летия Москвы.

«Треть территории ЮВАО занимают бывшие промзоны, именно поэтому данный округ не считался престижным и привлекательным для жизни. Однако вместе со стартом программы реновации ЮВАО получил «вторую жизнь», стал активно застраиваться масштабными проектами. По нашим подсчетам, доля новостроек массового сегмента ЮВАО в 2012 году составляла 15%, в 2014 году – сократилась до 4%, в 2016 году – достигла 30%. В 2018 году значение составило 28,3%. Это максимальный показатель среди всех округов по количеству квартир в продаже массового сегмента», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Транспортные проблемы округа в основном связаны с загруженностью трасс. По данным сервиса «Яндекс.Пробки», самой загруженной улицей Москвы является шоссе Энтузиастов, которое частично расположено в ЮВАО (большая его часть проходит через восточный округ). Рязанский и Волгоградский проспекты тоже входят в десятку антирейтинга.

Ситуация с подземным транспортом неоднозначна. «Через территорию ЮВАО проходит три линии метрополитена, а в настоящее время строится еще одна ветка – «Некрасовкая», участок которой откроется в первой половине 2019 года. Также на юго-востоке работают станции Московского центрального кольца (МЦК) – «Адроновка», «Дубровка», «Новохохловская», «Угрешская» и «Нижегородская», — говорит Мария Литинецкая. Однако в ЮВАО есть районы вовсе без метро – это Капотня, большая часть Печатников, расположенная в 4 километрах от МКАД Некрасовка.

Читайте также  Интерьер частного дома с внутренним двориком

Где жить

Практически в любом районе ЮВАО придется идти на компромиссы. Так, самыми близкими к центру являются Лефортово и Южнопортовый – частично они расположены внутри ТТК. Однако оба района страдают от экологических проблем. В Нижегородском районе, который примыкает к ЦАО, тоже не очень хорошо с экологией, к тому же из рельсового транспорта доступно только МЦК.

«В Текстильщиках хороший жилой фонд, старая малоэтажная застройка, в отличие от «спальников», застроенных многоэтажной «панелью», приемлемые цены и опять же недалеко от центра», — отмечает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». Однако и здесь много заводов, пробки на Волгоградском шоссе и не лучшая экология.

«Также один из достаточно приятных районов – Кузьминки, — считает Николай Амашукели, руководитель офиса «В Жулебино» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — В локации расположен обширный лесопарк Кузьминки. На данный момент территория парка облагорожена и прошла реконструкцию – новые дорожки, новые парковые строения, освещение дополняют природные достоинства локации. Также на территории района Кузьминки расположены две станции метро – «Кузьминки» и «Волжская». Однако в районе много удаленных от метро локаций.

Марьино комфортно с точки зрения транспортной доступности на метро (две станции – «Марьино» и «Братиславская»), а также из-за достаточно современного жилого фонда и развитой инфраструктуры. Но из-за близости Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне, а также Курьяновских очистных сооружений у района низкий экологический рейтинг. Зато здесь достаточно дешевое жилье в новостройках (см. «Где купить квартиру в новостройке: самые дешевые районы внутри МКАД»).

В поисках недорогих, но достаточно удобных квартир Николай Амашукели рекомендует обратить внимание на Жулебино: «Здесь расположен прекрасный лесопарк – Жулебинский лес. В локации также хорошая транспортная доступность – в распоряжении местных жителей находится три станции метро: «Лермонтовский проспект», «Рязанский проспект» и «Жулебино». Но все же район расположен за МКАД, и автомобилистам приходится непросто.

Однозначно худшим вариантом эксперты считают Капотню – далеко от центра, нет метро, зато есть нефтеперерабатывающий завод. А заметная часть населения – люди, работающие на рынке «Белая дача».

Много новостроек

На рынке новостроек ЮВАО есть из чего выбрать. По данным «Метриум», минимальный бюджет покупки в новостройке ЮВАО составляет 3,2 млн рублей за студию 19,8 кв. м в ЖК «Люблинский парк». Самая дорогая квартира ЮВАО на первичном рынке стоит 42 млн рублей за 128 кв. м в ЖК «Символ».

«Данный округ можно рекомендовать тем, кто рассматривает сбалансированное предложение на рынке первичного жилья. Застройщики готовы предложить интересные проекты по своей концепции, бюджету квартир и расположению», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Среди проектов округа эксперт выделяет ЖК Sreda, расположенный на Рязанском проспекте, в шаговой доступности от станции МЦК. «Также в 2019 году будет открыта станция метро «Нижегородская улица» в составе участка Некрасовской линии метрополитена от станции «Косино» до «Некрасовки». Таким образом, удобная транспортная доступность является одним из преимуществ наряду с грамотной концепцией планирования пространства и оптимальным бюджетом покупки», — отмечает Наталия Кузнецова.

Читайте также  Отделка для «Сказки»

Кроме того, эксперт рекомендует присмотреться к микрорайону «Домашний». Он расположен в районе Марьино на берегу Москвы-реки. «По итогам 11 месяцев 2018 года данный проект вошел в десятку лидеров по количеству реализованных лотов в сегменте комфорткласса, — говорит Наталия Кузнецова. — Он сконцентрировал 3,6% продаж за данный период, а средний метраж проданных квартир составил 45,8 кв. м. Проект представляет собой комплексную застройку на территории 27 га».

В более дорогом сегменте Мария Литинецкая выделяет ЖК «Метрополия» в Южнопортовом районе. Он расположен в двух минутах пешком от станции МЦК «Угрешская» и в 7 минутах от метро «Волгоградский проспект». Объект включает 7 башен высотой 30 этажей с подземным паркингом. «Отдельного внимания заслуживает планировки комплекса. Даже на 34 кв. м девелопер предусмотрел гардеробные комнаты. Минимальный бюджет покупки составляет 4,6 млн рублей за 24,4 кв. м», — говорит эксперт.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова советует обратить внимание на ЖК «Лефорт»: «Это бизнес-класс со всеми вытекающими (монолит, подземный паркинг, богатая наружная и внутренняя отделка, просторные квартиры)». Сейчас строится третий корпус, который планируется достроить синхронно со станцией метро БКЛ «Лефортово», которая будет расположена в 300 метрах от ЖК. Квартиры на старте предлагаются по цене от 7 млн рублей за однушку 37 кв. м.

Новостройки ЮВАО

Название проекта Район Адрес Срок сдачи Стадия строительной готовности Площадь,кв.м Цена кв.м, тыс. руб. Цена лота, млн руб.
Атмосфера Люблино ул.Совхозная, вл. 8Б 3 кв 2019 Фасадно-отделочные работы(ФОР) 36,4-76,6 142,5-165,3 5,5-12,3
Баланс Рязанский Рязанский проспект, вл. 26 3 кв 2021 нулевой цикл 28,6-74,5 145-183 4,8-12,6
Влюблино Люблино ул. Цимлянская, д. 3 3 кв 2020 монтаж последних этажей 20,4-71,4 120,6-184,4 3,2-8,7
      4 кв 2018/4 кв 2019 введен/ФОР 20,1-93,1 134,4-228,4 4,1-13,6
Геометрия Лефортово ул. Душинская, вл. 16 1 кв 2019 ФОР 46,1-137,3 148,5-267,5 8,3-35,7
Грани Текстильщики 1-й Грайвороновский проезд ,вл.1 2 кв 2020 монтаж средних этажей 24,5-118,9 126-182 4,2-17,5
Домашний Марьино ул. Донецкая, вл. 30 1-3 кв 2019/1 кв 2021 введен/ФОР 25,5-106,2 102,9-192,8 3,9-13,5
Квартал Некрасовка Некрасовка Некрасовка, квартал 12 4 кв 2020 нулевой цикл 23-93,9 90,4-162,2 3-8,8
Кварталы 21/19 Рязанский Рязанский проспект, вл.6А 4 кв 2017/3 кв 2019/2 кв 2021 введен/ФОР/нулевой цикл 29,3-90,4 130,6-237,9 4,7-16,6
Лефорт Лефортово Солдатский переулок, д. 26 4 кв 2020 нулевой цикл 37,7-123,7 165,8-190 6,9-21,4
Лефортово парк Лефортово ул. Красноказарменная, 14А 4 кв 2019/4 кв 2020 нулевой цикл/монтаж первых этажей/ФОР 20,6-122,9 149,1-304 5,0-23,0
Люблинский Люблино Проспект 40 лет Октября, д. 36 4 кв 2018 введен 39,2-64,7 160,1-218,3 7-12,6
Люблинский парк Люблино ул. Люблинская, 72 4 кв 2020 нулевой цикл/ монтаж первых этажей 19,8-87,3 109,5-217,6 3,1-13,1
Метрополия Южнопортовый Волгоградский проспект, вл.32/3 3 кв 2021 монтаж первых этажей 24-96,6 136,8-199,8 4,3-16,3
Михайлова 31 Рязанский ул. Михайлова, вл. 31 2 кв 2019 монтаж последних этажей 28,8-97,1 148,1-212,1 5,5-18,3
Михайловский парк Рязанский 2-я Институтская ул., 6 4 кв 2020/2 кв 2021 нулевой цикл/монтаж первых этажей 20,8-121,2 125-205,8 3,8-15,3
Мой адрес в Некрасовке Некрасовка Липчанского, д. 1/Недорубова, д. 21/Рождественская, д. 29 4 кв 2017 введен 51,6-111,6 96,1-112,3 5,8-10,7
На Мельникова Южнопортовый ул. Мельникова, вл. 1-3 2 кв 2019 благоустройство 74,7-250,6 192,3-237,9 15-59,6
Некрасовка Некрасовка Некрасовка, квартал 11 3 кв 2017/1 кв 2019 введен 38,3-88,3 113,5-170,6 5,4-13,3
    Некрасовка, квартал 13аб 2 кв 2019/1 кв 2021 благоустройство/ФОР 32,4-94,2 91,3-143,3 4,0-8,7
Символ Лефортово ул. Золоторожский Вал, вл. 11 4 кв 2019 ФОР 27-156 202,1-325,1 7,8-41,6
SREDA Нижегородский Рязанский проспект, вл.2 4 кв 2018/2 кв 2019 введен/благоустройство 24,2-104,4 161,5-246,9 5,4-22,3
Счастье в Кузьминках Кузьминки ул. Зеленодольская, д. 41 4 кв 2019 монтаж первых этажей 39,4-61,1 182,4-209,3 7,6-12
Счастье на Волгоградке Рязанский ул. Федора Полетаева, вл. 15А 3 кв 2019 монтаж последних этажей 39,5-76,5 159,2-194 6,6-12,9
Тополя Марьино ул. Верхние Поля, 32 2 кв 2021 нулевой цикл 34,7-120 144,9-164,8 5,7-17,4
Читайте также  Отделка с переделкой

Источник: агентство недвижимости «Бон Тон»

Подмосковная альтернатива

Юго-восток отличается тем, что даже за МКАД экология не намного лучше, чем в черте города. «Например, Дзержинский характеризуется концентрацией «серых участков» вдоль МКАД», — говорит Наталия Кузнецова. То же самое можно сказать о Котельниках.

Зато в Котельниках есть собственное метро. «В Люберцах также есть интересные варианты с учетом близости ряда локаций к станциям метро «Котельники», «Жулебино», «Лермонтовский проспект», — отмечает эксперт. Поэтому эти два города вполне успешно конкурируют с Москвой (см. «Где купить квартиру в новостройке: 5 городов Подмосковья, которые могут составить конкуренцию Москве»).

«В городах-спутниках на юго-востоке цены примерно одинаковые, но Дзержинский будет чуть дешевле по стоимости квадратного метра (105 000 – 110 000 руб.), Котельники чуть дороже (около 120 000 руб.)», — говорит Оксана Иванова. По данным «Бест-Новострой», в Котельниках преобладает комфорткласс, но есть и ЖК бизнес-класса «Девять». В Люберцах строится ЖК бизнес-класса TwinHouse, всего 2 новостройки экономкласса, остальное (14 проектов) относится к сегменту комфорт.

Также по теме:

  • Где купить квартиру на востоке Москвы или к востоку от нее
  • Где купить квартиру на северо-востоке Москвы и к северо-востоку от нее
  • Где купить квартиру на севере Москвы и к северу от нее

Все упомянутые проекты в продаже (февраль 2022)ТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1 кв. 2024 г. от 13 032 760 руб.
Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная Сдан от 9 623 490 руб.
Лефорт Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Бауманская Сдан от 17 015 600 руб.
Домашний Москва, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Марьино 4 кв. 2020 г. от 18 129 200 руб.
Лефортово парк Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1 кв. 2021 г. от 10 691 400 руб.
Кварталы 21/19 Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Новохохловская МЦК 4 кв. 2023 г. от 10 050 510 руб.
balance Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Окская 1 кв. 2022 г. от 11 322 977 руб.
Михайловский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект 2 кв. 2024 г. от 7 208 995 руб.
Метрополия Москва, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК 1 кв. 2024 г. от 10 016 099 руб.
Люблинский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская 2 кв. 2024 г. от 5 878 480 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU